Arras
- Conceito: Princípio de pagamento para oferecer contrapartida a eventual desistência ou servir de mínimo indenizatório no caso de descumprimento
- Também chamada de “sinal”
- “Importância em dinheiro ou a coisa dada por um contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato, com o escopo de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste, ou ainda, excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada um dos contraentes, o direito de arrependimento“
- As arras podem ter 2 funções : confirmatória ou penitencial
- “Um dos contratantes adiantará determinado bem ao outro, com dois objetivos sensivelmente diferentes: para garantir o cumprimento da obrigação principal ou como prefixação de perdas e danos para o caso de desistência“
Arras confirmatórias
- Confirmam a contratação e servem como mínimo indenizatório em caso de descumprimento
- “Atuam como modo de garantia e reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento, sem que se admita o arrependimento”
- Caberá o pedido de indenização, caso a extensão real do dano seja superior ao sinal que fora adiantado
- Arras funcionam como taxa mínima de perdas e danos
Arras penitenciais
- Garantem o direito de arrependimento
- Para que as arras sejam penitenciais tem que estar expressamente previsto que existe o direito de arrependimento
- Não há direito a indenização suplementar
- “Elas servem como correspondente ao direito de arrependimento de qualquer das partes, para o caso de o contrato não ser concluído ou ser posteriormente desfeito”
- Ex: A adianta a B a quantia de R$5.000,00 como sinal e início de pagamento de promessa de compra e venda. Se o comprador A arrepender-se, perderá para B as arras adiantadas. Mas, se partir a desistência do vendedor B, terá este de restituir o valor em dobro (R$ 10.000,00) para A.
- O valor entregue como sinal por uma das partes é o valor máximo de indenização
- “É o preço adiantado para o contratante se exonerar de um vínculo, nada mais podendo dele ser exigido pela parte inocente”
- É possível a previsão de arrependimento para apenas uma das partes
Perda das Arras (pelo culpado)
- Quem pagou : perde o valor
- Quem recebeu: devolve em dobro
- Essa regra serve tanto para as arras confirmatórias, quanto para as penitenciais
- Os motivos para perda das arras serão diferentes, mas a consequência é a mesma
Cláusula Penal
- Conceito: Penalidade contratual para o descumprimento da obrigação
- Multa
- “É o pacto acessório pelo qual partes de um contrato fixam, de antemão, o valor das perdas e danos que por acaso se verifiquem em consequência da inexecução culposa da obrigação”
- Pagamento a posteriori
- Apenas se paga caso haja infração
- Diferentemente das arras, que são pagas por já fazerem parte do pagamento. Se houver algum tipo de infração a pessoa perde as arras e não paga as arras
- A cláusula penal nunca será um opção do devedor da multa
- Diferentemente das arras penitenciais que são uma opção do devedor ( de quem as perde)
- “É o credor quem decide se é caso de desconstituir a relação obrigacional pela via da resolução, com imposição da cláusula penal ou, então, insistir no cumprimento da prestação, se ainda possível, como pretende o art.475 do CC”
- Pré fixação de perdas e danos
- Indenização complementar depende de previsão expressa
- Diferentemente das arras confirmatórias, que se o prejuízo for maior, a indenização também poderá ser maior
- O valor da cláusula penal é o limite máximo indenizatório, se não houver previsão expressa que diga o contrário
- Ex: “Em um contrato de promessa de compra e venda, é inserida multa contratual de R$ 10.000,00 para o caso de recusa do vendedor em outorgar escritura definitiva, após a integralização das parcelas. Assim sendo, observando o credor que os prejuízos ultrapassam o quantum da cláusula penal, não poderá ingressar com o processo de conhecimento, para obter uma indenização superior”
- Limite : valor da obrigação
- A multa, em regra, não libera o devedor do cumprimento da obrigação, a não ser que o credor aceite apenas a multa ou a obrigação tenha se inviabilizado
- Nas obrigações indivisíveis, cada um deve sua parte da multa, mas o culpado deve 100%
