Ações de inquilinato

    • Lei 8.245/91
    • Contrato de locação
        • Ceder um bem em troca de um valor econômico 
        • Na lei do inquilinato, trata-se da locação de bens imóveis urbanos. Para a locação de bens móveis, aplicam-se as regras do Código Civil 
        • Imóveis urbanos: depende da destinação do imóvel e não da sua localização 
          • Para os imóveis rurais, aplica-se o código civil
          • Locações de vagas de garagem, espaços de estacionamento  e espaços para colocação de publicidade também são regidas pelo Código Civil 
          • A locação de bens públicos (órgão público é o locador), é regida pela lei 9.760. Porém, se o Poder público for inquilino, aplicar-se-á a lei do inquilinato 
      • Ações 
        1. Ação de consignação em pagamento 
        2. Ação revisional
        3. Ação renovatória 
        4. Ação de despejo
  • Disposições gerais (aplica-se as 4 ações)
    • Férias : a ações de inquilinato correm nas férias forenses 
      • Atenção para a contagem de prazos
    • Foro competente: Foro de eleição das partes. Se omisso o contrato, o foro de situação do imóvel alugado. 
    • Valor da causa: 12 aluguéis (soma-se os últimos 12 alugueis) 
      • Na ação de despejo, soma-se o valor de eventual dívida existente 
    • Citação: postal
    • Recurso: apelação, somente com efeito devolutivo 
      • Não terá efeito suspensivo 

Ação de consignação em pagamento 

  • Consignação do aluguel + acessórios (condomínio, taxas, IPTU etc) 
  • Diferenças para o procedimento comum da ação de consignação em pagamento 
    • Prazo para consignação
      • CPC: 5 dias 
      • Lei do inquilinato: 24 horas 
    • Purga de mora (complementação do depósito)
      • CPC: 10 dias 
      • Lei do inquilinato: 5 dias 
  • O restante é igual o procedimento do CPC 

Ação revisional 

  • O valor do aluguel pode variar para mais ou para menos 
  • Ocorrendo essa variação, tanto o locador, quanto o locatário podem entrar com ação revisional para rever os valores 
  • A lei fala em procedimento sumário, mas esse procedimento não existe mais no CPC/2015. Então aplica-se o procedimento comum 
  • Só se pode rever o preço após o lapso temporal de 3 anos (3 anos de contrato), ou que o último reajuste tenha ocorrido há 3 anos 
    • A mera atualização monetária do valor do aluguel não entra para o computo dos 3 anos 
  • A causa de pedir e o pedido devem sempre trazer um fundamento novo 
    • Trazer o valor novo do aluguel 
    • O valor definido em sentença, retroage à data da citação 

Ação renovatória

  • Para renovar o contrato
  • Só para as locações comerciais 
    • A lei usa a expressão: não residenciais 
  • Renovação compulsória do contrato por mais 5 anos 
  • Objetivo: estender o prazo de locação 
  • Requisitos 
      1. Contrato escrito 
      2. Cláusula de prazo seja certa e determinada 
      3. 5 anos contínuos/ininterruptos de contrato 
        • Pode ser a somatória 
        • Pode o locador estabelecer uma “janela” entre os contratos, sem desconfigurar a continuidade 
        • Podem ser 5 contratos de 1 ano, por exemplo 
      4. 3 anos na mesma atividade 
    1. Prazo: que, no quinto ano, a ação seja proposta 6 meses antes do final do contrato 
    2. Inquilino em dia com todas as obrigações contratuais 
  • Inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel 
    • Importante averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, para dar ciência a terceiros da existência da locação e garantir o direito de preferência 

Ações de Despejo

  • As ações de despejo mais típicas são: 
    • Por falta de pagamento 
      • Pode ser do aluguel ou de seus acessórios 
    • Por denúncia vazia 
      • Também chamada de ação de despejo imotivada 
      • Possui regras específicas 
    • Por denúncia cheia (motivada)
      • Houve uma violação do contrato, um motivo que ensejou a ação de despejo
      • Ex: no prédio era proibido animais, essa proibição estava no contrato e o locatário adota um animal; locatário usa do imóvel para fim diferente do previsto no contrato 
    • Por temporada 
      • Contrato de locação que tem um prazo fixo (até 90 dias) 

Contratos de locação e a possibilidade de denúncia vazia do contrato

  • Nos contratos de locação, o prazo é essencial, o que traz consequências para o locador e para o locatário
    • O locador é obrigado a respeitar o prazo (não poderá rescindir o contrato antes o prazo)
    • Já o inquilino poderá rescindir, desde que pague a multa prevista no contrato 
    • Residencial 
      • 1) Maior ou igual a 30 meses (2 anos e meio)
          • Requisitos: Contrato escrito, prazo certo e determinado
          • Durante esse tempo, o locador não vai poder retirar o inquilino. Mas, após esse prazo, o locador poderá despejar o inquilino por denúncia vazia
        • O locador só poderá fazer denúncia vazia após o prazo maior ou igual a 30 meses, determinado em contrato 
      • 2) Menor que 30 meses, prazo indeterminado ou verbal 
        • O locador só poderá fazer a denúncia vazia (imotivada) após 5 anos de contrato 
    • Não residencial 
      • 1) Prazo indeterminado 
        • O locador precisa notificar o locatário para sair do imóvel e, após a notificação, terá 30 dias para entrar com a ação de despejo. Se não o fizer, o contrato volta a ser indeterminado 
        • O contrato se determina a partir da notificação 
      • 2) Prazo determinado
        • Ao final do prazo estabelecido, o contrato termina e a chave tem que ser entregue. Se a chave não for entregue, o locador tem 30 dias para entrar com ação de despejo. Caso não o faça, o contrato de torna indeterminado 
    • De temporada 
      • Contrato até 90 dias 
      • Pode ser residencial ou não residencial 
      • Possibilidade de ação de despejo ao final do contrato com pedido de liminar para retirar o locatário 
      • Ultrapassado o prazo de 90 dias sem nenhuma providência do locador, o contrato se converte em contrato indeterminado (passará a seguir as regras dos contratos indeterminados residenciais ou não residenciais) 
    • Decorrente do emprego 
      • Locação feita em razão do contrato de trabalho e a ele vinculado. Ou seja, com o fim do contrato de trabalho, o contrato de locação também é rescindido 
      • Valor da causa é de 3 meses do salário que é pago ao empregado 
      • Se o empregado é dispensado, a empresa pode entrar com uma ação de despejo com pedido liminar para retirada do locatário 

Ação de despejo por denúncia cheia 

  • É possível pleitear ação de despejo por denúncia cheia quando houver algumas das hipóteses do Art.9
  • Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

    I – por mútuo acordo;

    II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

    III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

    IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.

  • Para contratos residenciais ou não residenciais 
  • É preciso demonstrar qual foi a violação do contrato na petição inicial 
  • O réu será citado para contestar ou para concordar com o pedido de despejo 
    • Se concordar, poderá pedir a permanência no imóvel pelo prazo de 6 meses 
  • Instrução ampla (aplica-se o procedimento comum) 

Ação de despejo por denuncia vazia

  • O locador poderá propor ação de despejo por denuncia vazia respeitando os prazos vistos acima 
    • Contratos residencias 
      • De 30 meses ou mais: após esse prazo 
      • Menor que 30 meses, de prazo indeterminado ou verbal: após 5 anos
  • Após os prazos, o locador poderá fazer a denuncia vazia 
  • Cabe pedido de liminar (ordem de despejo que será dada no início do processo)
    • Requisitos: Desde que o contrato não tenha fiador ou qualquer garantia 
    • Do contrário, o despejo só será dado ao final da ação 
  • Prazo para purgar a mora: 15 dias 
    • Se tiverem duas ações de despejo em menos de 24 meses, na segunda ação o locatário não poderá mais purgar a mora e o despejo será concedido liminarmente 

Exercícios

  • 1) Em 01/04/2012 foi alugado um imóvel comercial no valor mensal de R$ 30.000,00. O referido valor foi mantido por este período, sem qualquer reajuste ou renegociação, quando em 01/02/2016 foi proposta uma ação revisional de aluguel pelo Locador, em que pede o aumento do aluguel para R$ 100.000,00. O réu foi citado em 01/05/2016 e em 01/07/2016 o juiz fixou o aluguel provisório em 50% do pedido inicial, que passou a ser pago. Informa-se que na sentença prolatada em 01/09/2017 foi determinado o aluguel definitivo em R$ 70.000,00, a qual transitou em julgado. 
    • A) Qual o valor das diferenças (sem atualização monetária e juros) que o locador tem a receber? 
        • Propositura da ação: 01/02/2016 
          • Nessa época, o locador recebia R$ 30.000,00 e pediu para aumentar para R$ 100.000,00 
        • Citação: 01/05/2016
        • Alugueis provisórios: 01/07/2016 – Fixados em R$ 50.000,00
        • Sentença: 01/09/2017 – Fixados em R$ 70.000,00
        • Depois que o locador propôs a ação até a citação passaram-se 3 meses. Da citação até os alugueis provisórios passaram-se 2 meses. Dos alugueis provisórios até a sentença passaram-se 14 meses
        • Valor das diferenças 
          • Da propositura da ação até a citação: 3 meses pagando 30 mil 
            • O valor fixado na sentença só retroage até a data da citação, por isso esse período não será computado para o cálculo das diferenças 
          • Da citação até os alugueis provisórios: 2 meses pagando 30 mil
              • Diferença de 40 mil vezes 2 meses : R$ 80.000,00
          • Dos alugueis provisórios até a sentença : 14 meses pagando 50 mil 
            • Diferença de 20 mil vezes 14 meses: R$ 280.000,00
        • Diferença total: R$ 360.000,00 (80 mil + 280 mil)
      • Fórmula: número total de meses X valor final fixado na sentença  – valor total pago
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