Ações de inquilinato

• • Lei 8.245/91
  • Contrato de locação
    • • Ceder um bem em troca de um valor econômico 
    • • Na lei do inquilinato, trata-se da locação de bens imóveis urbanos. Para a locação de bens móveis, aplicam-se as regras do Código Civil 
    • • Imóveis urbanos: depende da destinação do imóvel e não da sua localização 
        • Para os imóveis rurais, aplica-se o código civil
        • Locações de vagas de garagem, espaços de estacionamento  e espaços para colocação de publicidade também são regidas pelo Código Civil 
        • A locação de bens públicos (órgão público é o locador), é regida pela lei 9.760. Porém, se o Poder público for inquilino, aplicar-se-á a lei do inquilinato 
    • Ações 
      1. Ação de consignação em pagamento 
      2. Ação revisional
      3. Ação renovatória 
      4. Ação de despejo

• Disposições gerais (aplica-se as 4 ações)
  • Férias : a ações de inquilinato correm nas férias forenses 
    • Atenção para a contagem de prazos
  • Foro competente: Foro de eleição das partes. Se omisso o contrato, o foro de situação do imóvel alugado. 
  • Valor da causa: 12 aluguéis (soma-se os últimos 12 alugueis) 
    • Na ação de despejo, soma-se o valor de eventual dívida existente 
  • Citação: postal
  • Recurso: apelação, somente com efeito devolutivo 
    • Não terá efeito suspensivo 

Ação de consignação em pagamento 

• Consignação do aluguel + acessórios (condomínio, taxas, IPTU etc) 
• Diferenças para o procedimento comum da ação de consignação em pagamento 
  • Prazo para consignação
    • CPC: 5 dias 
    • Lei do inquilinato: 24 horas 
  • Purga de mora (complementação do depósito)
    • CPC: 10 dias 
    • Lei do inquilinato: 5 dias 
• O restante é igual o procedimento do CPC 

Ação revisional 

• O valor do aluguel pode variar para mais ou para menos 
• Ocorrendo essa variação, tanto o locador, quanto o locatário podem entrar com ação revisional para rever os valores 
• A lei fala em procedimento sumário, mas esse procedimento não existe mais no CPC/2015. Então aplica-se o procedimento comum 
• Só se pode rever o preço após o lapso temporal de 3 anos (3 anos de contrato), ou que o último reajuste tenha ocorrido há 3 anos 
  • A mera atualização monetária do valor do aluguel não entra para o computo dos 3 anos 
• A causa de pedir e o pedido devem sempre trazer um fundamento novo 
  • Trazer o valor novo do aluguel 
  • O valor definido em sentença, retroage à data da citação 

Ação renovatória

• Para renovar o contrato
• Só para as locações comerciais 
  • A lei usa a expressão: não residenciais 
• Renovação compulsória do contrato por mais 5 anos 
• Objetivo: estender o prazo de locação 
• Requisitos 
  1. 1. Contrato escrito 
     2. Cláusula de prazo seja certa e determinada 
     3. 5 anos contínuos/ininterruptos de contrato 
        • Pode ser a somatória 
        • Pode o locador estabelecer uma “janela” entre os contratos, sem desconfigurar a continuidade 
        • Podem ser 5 contratos de 1 ano, por exemplo 
     4. 3 anos na mesma atividade 
  1. Prazo: que, no quinto ano, a ação seja proposta 6 meses antes do final do contrato 
  2. Inquilino em dia com todas as obrigações contratuais 
• Inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel 
  • Importante averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, para dar ciência a terceiros da existência da locação e garantir o direito de preferência 

Ações de Despejo

• As ações de despejo mais típicas são: 
  • Por falta de pagamento 
    • Pode ser do aluguel ou de seus acessórios 
  • Por denúncia vazia 
    • Também chamada de ação de despejo imotivada 
    • Possui regras específicas 
  • Por denúncia cheia (motivada)
    • Houve uma violação do contrato, um motivo que ensejou a ação de despejo
    • Ex: no prédio era proibido animais, essa proibição estava no contrato e o locatário adota um animal; locatário usa do imóvel para fim diferente do previsto no contrato 
  • Por temporada 
    • Contrato de locação que tem um prazo fixo (até 90 dias) 

Contratos de locação e a possibilidade de denúncia vazia do contrato

• Nos contratos de locação, o prazo é essencial, o que traz consequências para o locador e para o locatário
  • O locador é obrigado a respeitar o prazo (não poderá rescindir o contrato antes o prazo)
  • Já o inquilino poderá rescindir, desde que pague a multa prevista no contrato 
  • Residencial 
    • 1) Maior ou igual a 30 meses (2 anos e meio)
      • • Requisitos: Contrato escrito, prazo certo e determinado
        • Durante esse tempo, o locador não vai poder retirar o inquilino. Mas, após esse prazo, o locador poderá despejar o inquilino por denúncia vazia
      • O locador só poderá fazer denúncia vazia após o prazo maior ou igual a 30 meses, determinado em contrato 
    • 2) Menor que 30 meses, prazo indeterminado ou verbal 
      • O locador só poderá fazer a denúncia vazia (imotivada) após 5 anos de contrato 
  • Não residencial 
    • 1) Prazo indeterminado 
      • O locador precisa notificar o locatário para sair do imóvel e, após a notificação, terá 30 dias para entrar com a ação de despejo. Se não o fizer, o contrato volta a ser indeterminado 
      • O contrato se determina a partir da notificação 
    • 2) Prazo determinado
      • Ao final do prazo estabelecido, o contrato termina e a chave tem que ser entregue. Se a chave não for entregue, o locador tem 30 dias para entrar com ação de despejo. Caso não o faça, o contrato de torna indeterminado 

• • De temporada 
    • Contrato até 90 dias 
    • Pode ser residencial ou não residencial 
    • Possibilidade de ação de despejo ao final do contrato com pedido de liminar para retirar o locatário 
    • Ultrapassado o prazo de 90 dias sem nenhuma providência do locador, o contrato se converte em contrato indeterminado (passará a seguir as regras dos contratos indeterminados residenciais ou não residenciais) 
  • Decorrente do emprego 
    • Locação feita em razão do contrato de trabalho e a ele vinculado. Ou seja, com o fim do contrato de trabalho, o contrato de locação também é rescindido 
    • Valor da causa é de 3 meses do salário que é pago ao empregado 
    • Se o empregado é dispensado, a empresa pode entrar com uma ação de despejo com pedido liminar para retirada do locatário 

Ação de despejo por denúncia cheia 

• É possível pleitear ação de despejo por denúncia cheia quando houver algumas das hipóteses do Art.9

• Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

  I – por mútuo acordo;

  II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

  III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

  IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.

• Para contratos residenciais ou não residenciais 
• É preciso demonstrar qual foi a violação do contrato na petição inicial 
• O réu será citado para contestar ou para concordar com o pedido de despejo 
  • Se concordar, poderá pedir a permanência no imóvel pelo prazo de 6 meses 
• Instrução ampla (aplica-se o procedimento comum) 

Ação de despejo por denuncia vazia

• O locador poderá propor ação de despejo por denuncia vazia respeitando os prazos vistos acima 
  • Contratos residencias 
    • De 30 meses ou mais: após esse prazo 
    • Menor que 30 meses, de prazo indeterminado ou verbal: após 5 anos
• Após os prazos, o locador poderá fazer a denuncia vazia 
• Cabe pedido de liminar (ordem de despejo que será dada no início do processo)
  • Requisitos: Desde que o contrato não tenha fiador ou qualquer garantia 
  • Do contrário, o despejo só será dado ao final da ação 
• Prazo para purgar a mora: 15 dias 
  • Se tiverem duas ações de despejo em menos de 24 meses, na segunda ação o locatário não poderá mais purgar a mora e o despejo será concedido liminarmente 

Exercícios

• 1) Em 01/04/2012 foi alugado um imóvel comercial no valor mensal de R$ 30.000,00. O referido valor foi mantido por este período, sem qualquer reajuste ou renegociação, quando em 01/02/2016 foi proposta uma ação revisional de aluguel pelo Locador, em que pede o aumento do aluguel para R$ 100.000,00. O réu foi citado em 01/05/2016 e em 01/07/2016 o juiz fixou o aluguel provisório em 50% do pedido inicial, que passou a ser pago. Informa-se que na sentença prolatada em 01/09/2017 foi determinado o aluguel definitivo em R$ 70.000,00, a qual transitou em julgado. 
  • A) Qual o valor das diferenças (sem atualização monetária e juros) que o locador tem a receber? 
    • • Propositura da ação: 01/02/2016 
        • Nessa época, o locador recebia R$ 30.000,00 e pediu para aumentar para R$ 100.000,00 
    • • Citação: 01/05/2016
    • • Alugueis provisórios: 01/07/2016 – Fixados em R$ 50.000,00
    • • Sentença: 01/09/2017 – Fixados em R$ 70.000,00
    • • Depois que o locador propôs a ação até a citação passaram-se 3 meses. Da citação até os alugueis provisórios passaram-se 2 meses. Dos alugueis provisórios até a sentença passaram-se 14 meses
    • • Valor das diferenças 
        • Da propositura da ação até a citação: 3 meses pagando 30 mil 
          • O valor fixado na sentença só retroage até a data da citação, por isso esse período não será computado para o cálculo das diferenças 
        • Da citação até os alugueis provisórios: 2 meses pagando 30 mil
          • • Diferença de 40 mil vezes 2 meses : R$ 80.000,00
        • Dos alugueis provisórios até a sentença : 14 meses pagando 50 mil 
          • Diferença de 20 mil vezes 14 meses: R$ 280.000,00
    • • Diferença total: R$ 360.000,00 (80 mil + 280 mil)
    • Fórmula: número total de meses X valor final fixado na sentença  – valor total pago