Unidade X -Contratos em Espécie : Compra e Venda

“Contrato pelo qual alguém (vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio da coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço”.

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

• Trata-se de um contrato translativo, mas que por si só não gera a transmissão da propriedade
  • “A propriedade do móvel se transfere pela tradição (entrega da coisa) enquanto a propriedade do imóvel transfere-se pelo registro do contrato no Cartório de Registro Imobiliário (CRI). Dessa forma, o contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais (art.482)
  • “O contrato é translativo no sentido de trazer como conteúdo a referida transmissão, que se perfaz pela tradição nos casos que envolvem bens móveis, ou pelo registro, nas hipóteses de bens imóveis”
  • Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
  • Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
  • Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

• Responsabilidade
  • Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
• Despesas
  • Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
• Débitos
  • Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
• Classificação
  • O contrato de compra e venda é bilateral, oneroso, por regra comutativo (mas pode ser aleatório), consensual, pode ser solene ou não solene

Elementos

• Os elementos do contrato de compra e venda são:
  • Partes (comprador e vendedor), sendo implícita a vontade livre, o consenso entre as partes, sem vícios (consensus)
  • Coisa (res)
  • Preço (pretium)

Partes

“No que concerne às partes, essas devem ser capazes sob pena de nulidade ou anulabilidade da compra e venda, o que depende da modalidade de incapacidade”

• Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
  • Todos os descendentes tem que consentir com a compra e venda sob pena de invalidade por vício de consentimento (anulabilidade)
  • Enunciado 368, JDC – Art. 496. O prazo para anular venda de ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do Código Civil).
• Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
  • Entre cônjuges
  • Pode haver contrato de compra e venda se não houver comunicabilidade patrimonial
  • Se há comunicação patrimonial o cônjuge estaria pagando por algo que já é seu, mesmo que em parte
  • Arts. 1667 e 1668

• Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

  I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

  • Necessidade de outorga conjugal para venda de bens imóveis a terceiros. Não havendo tal outorga (uxória ou marital), a compra e venda será anulável (art.1649,CC), desde que proposta ação anulatória pelo cônjuge no prazo decadencial de dois anos, contados da dissolução da sociedade conjugal”
  • STF: RE 646.721 : Equipara o companheiro ao cônjuge nas regras sucessórias
    • Proteção do terceiro de boa-fé : não se exige a assinatura do companheiro para validade do contrato
• Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
  • Condomínio indivisível
  • Todos os compradores tem a mesma titularidade
  • Todos são proprietários de tudo ao mesmo tempo
  • O condômino que quiser vender sua fração ideal terá que oferecer primeiro para os outros participantes do condomínio
  • Em caso de disputa entre condôminos, terá preferência
    • Primeiro quem tiver feito mais benfeitorias
    • Segundo quem tiver maior fração
    • Terceiro que pagar primeiro

• Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

  I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

  II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

  III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

  IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

  • Se a pessoa que tiver alguma relação com o bem ou com o executado não poderá comprar a coisa
  • Nulidade

Coisa

“A coisa deve ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e quantidade). O art.483 do CC trata da compra e venda de coisa futura, como ocorre nas vendas sob encomenda. Mas essa coisa futura deve existir em posterior momento, sob pena de ineficácia do contrato, salvo se a intenção das partes era celebrar um contrato aleatório, dependente da sorte ou risco”

• Objeto do contrato
• Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
• Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.
  • Não pode ter compra e venda de herança (ela só ocorre quando o titular do patrimônio falecer)
• Venda por amostra

  • Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

    Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

  • Vinculação de uma amostra anterior da coisa que será objeto do contrato
    • Ex: maquete, planta de prédio
  • A amostra vincula
  • Contradição entre amostra e o objeto do contrato: prevalece a amostra
  • Princípio da simetria entre amostra e coisa que deve ser entregue
  • “A venda por amostra, que funciona como cláusula tácita, tem eficácia suspensiva, não ocorrendo o aperfeiçoamento do negócio até ulterior tradição, com a qualidade esperada. Se o bens não forem entregues conforme o modelo, amostra ou protótipo, poderá o contrato de compra e venda ser desfeito (condição resolutiva). As questões envolvem o plano de eficácia o contrato (terceiro grau da Escada Ponteana)
• Venda a contento
  • Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
  • Tem a ver com contentamento, alegria, satisfação do adquirente
  • “A tradição não gerará a transferência da propriedade, mas tão somente a da posse direta”
  • Análise subjetiva
  • A simples recusa do comprador já é suficiente para que o contrato de compra e venda não gere efeitos
  • Condição suspensiva: contrato existe, é válido, mas tem seus efeitos suspensos ao agrado do adquirente
  • Suspende a compra e venda até que ocorra o aceite do objeto do contrato
  • Antes do aceite: efeitos de contrato de comodato (obrigação de restituir)
• Venda a prova
  • Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
  • Análise objetiva
  • A recusa do comprador tem que ser fundamentada

• Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

  Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

Preço

“No tocante ao preço, remuneração do contrato, este deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal, conforme o art.315 do CC (princípio do nominalismo)”.

• Correspondência do preço em relação à coisa
• Tem que ter um preço, caso contrário seria um contrato de doação e não de compra e venda
• Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
  • As partes podem acordar para que o preço seja fixado por terceiro
  • Mas, se apenas uma parte determina o preço, o contrato será nulo
    • Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
• Preço  crédito e preço à vista
  • A vista: vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes do pagamento
• Preço por extensão ou referência
  • Preço por extensão
    • “No caso de compra de venda de um bem imóvel, poderão as partes estipular o preço por medida de extensão, situação em que a medida passa a ser condição essencial ao contrato efetivado, presente a venda ad mesuram“.
    • Valor pela área que a coisa tem
    • Correspondência do preço com a área
  • Preço por referência enunciativa
    • “Imóvel é vendido como corpo certo e determinado, independente das medidas especificadas no instrumento, que são apenas enunciativas”
    • Valor pelo o que aquele objeto representa
    • Correspondência do preço com a essência do objeto
  • Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
  • § 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
  • Teoria do adimplemento substancial
    • Preço por extensão: pode abater ou exigir complementação da área desde que a diferença entre o que consta no contrato e a área real do imóvel seja, no mínimo 5%
    • Se essa diferença for menor do que 5%, interpreta-se a extensão como mera referência enunciativa
    • Desse modo, se a área não corresponder ao que foi pactuado e o imóvel não tiver sido vendido como coisa certa e discriminada (ou seja, que o preço não tenha sido por referência), havendo uma variação superior ao tolerável, estará presente o vício, podendo o comprador prejudicado exigir:
      • Complementação da área
      • Abatimento proporcional no preço
      • Resolução do contrato, co a devolução do que foi pago

Cláusulas Especiais

“As cláusulas especiais ou pactos adjetos são previsões que alteram os efeitos da compra e venda, dando-lhe feição diferenciada (…) Para valerem e terem eficácia, devem constar expressamente do instrumento, ponto que as diferencia das regras especiais, antes estudadas”

Cláusula de Retrovenda

“Constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de certo prazo, restituindo o preço e reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas. Tais despesas incluem as benfeitorias necessárias, conforme o citado texto legal”

• Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
• Concede ao vendedor o direito de resgatar ou recobrar a coisa que foi entregue no contrato
• “A cláusula tem o condão de tornar a compra e venda resolúvel. Assim sendo, tecnicamente, trata-se de cláusula resolutiva expressa, porque enseja o vendedor a possibilidade de desfazer a venda, operando-se o resgate do bem e a consequente extinção do contrato, reconduzindo as partes ao estado anterior. Em outras palavras, a propriedade do comprador, até o prazo de três anos, é resolúvel”
• Quem tem direito é o vendedor, independente da vontade do comprador
  • Direito potestativo
• Tem eficácia real (oponível à terceiros)
• Características (Arts.505 a 508, CC)
  • Prazo decadencial de 3 anos
    • “Esse direito de retrato deve ser exercido dentro do prazo máximo de três anos, podendo ser prazo inferior desde que as partes convencionem”
  • Somente é admissível nas vendas de bens imóveis
  • Pode ser transmitido inter vivos ou causa mortis
    • Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
• Requisitos
  • Notificação
  • Pagamento integral

Cláusula de Preempção ou Preferência

“A cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional é aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou seja, “tanto por tanto”, no caso de alienação futura. O instituto se aplica aos casos de venda e dação em pagamento”

• Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
• Características
  • A oportunidade do vendedor comprar a coisa de volta depende da vontade do comprador de vendê-la . Ou seja, SE o comprador quiser vender, o vendedor terá direito de preferência
  • Pode vincular bem móvel ou imóvel
    • O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
    • Prazo decadencial
    • Entende-se que tais prazos devem ser contador da data da realização da venda original. O transcurso desses prazos máximos torna possível a venda do bem a outrem, sem que haja o direito de preferência”
  • Não tem eficácia real
    • Vendedor preterido em seu direito de preferência não poderá anular a venda ou haver a coisa para si, terá direito à indenização
    • Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
  • Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
    • “A não execução do direito de perempção implica em renúncia tácita a tal direito, sendo certo que tais prazos também são decadenciais. Em outras palavras, se o vendedor não se manifestar, perderá a preferência”
  • Direito personalíssimo
    • Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

Cláusula de venda com Reserva de Domínio

“Por meio dessa cláusula, inserida na venda de coisa móvel infungível, o vendedor mantém domínio da coisa (exercício da propriedade) até que o preço seja pago de forma integral pelo comprador. O comprador recebe a mera posse direta do bem, mas a propriedade do vendedor é resolúvel, eis que o primeiro poderá adquirir a propriedade com o pagamento integral do preço”

• O vendedor pode reservar a ele o domínio da coisa até o pagamento total do preço
• Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
• Domínio significando propriedade
• Suspensão dos efeitos da tradição
• Características (Arts.521 a 528,CC)
  • Desmembramento da posse
    • Vendedor é possuidor indireto e comprador é possuidor direto
  • Teoria do risco se mantém
    • Coisa irá perecer para o possuidor direto
    • Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
    • “Essa hipótese revela a adoção pelo Código de 2002 do Princípio res perit emptoris (ou seja, a coisa perece para o comprador) como exceção ao princípio res perit domino (a coisa perece para o dono)
  • Art.522: requisito formal; solenidade
    • Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
    • Tem que ser por escrito e, se for registrada, terá eficácia real perante terceiros
  • Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
    • Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
    • Propriedade consolidada no vendedor só se o comprador estiver em mora
    • Não é possível executar a cláusula se o comprador estiver em dia com suas obrigações
  • Só é aplicável a bens móveis

Cláusula de Venda sobre Documentos

“A venda sobre documentos é também denominada crédito documentário ou trust receipt. Por essa cláusula, que tem por objeto bens móveis, a tradição, ou entrega da coisa, é substituída pela entrega do documento correspondente à propriedade, geralmente o título representativo do domínio”

• A tradição da coisa vai se dar pela entrega de documentos
• Ex: Uma empresa brasileira compra de uma empresa belga uma máquina industrial. Inserida a cláusula e sendo o contrato celebrado no Brasil, a empresa vencedora vem até o país para a entrega do documento correspondente à propriedade. A partir de então, a empresa brasileira é proprietária, respondendo pelos riscos e despesas referentes à coisa”
• Características (Arts. 529 e 532,CC)
  • Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
  • Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.