Unidade XIII- Contrato de Locação

“A locação de coisas pode ser conceituada como sendo o contrato pelo qual uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não , o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel (art.565,CC)”

• Contrato por meio do qual uma parte se obriga e entregar o uso e/ou o gozo para outra parte mediante retribuição
  • Para passar o gozo (tirar frutos) é preciso previsão expressa
• Legislação especial
  • “O CC/2002 trata da locação de bens móveis e imóveis. Em relação aos últimos, a atual codificação rege as locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei 8.245/1997 (Lei de Locações). Esta lei trata da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel”
  • Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.
  • Lei 8.245/1991
• Classificação
  • Contrato bilateral, oneroso, comutativo (quase sempre), no uso e gozo de ato único e no pagamento de trato sucessivo, pessoal, formal (de preferência)
  • “A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive a verbal, posto que é um contrato consensual e informal” Entretanto, é recomendado que o contrato seja feito formalmente para facilitar meios de provas em possíveis conflitos

Elementos

• Uso e/ou Gozo
  • Desmembramento da posse
  • Locador é possuidor indireto e locatário é possuidor direto
• Coisa
  • Terá seu uso e/ou gozo cedido à outra parte mediante remuneração
• Aluguel
• Prazo
  • Para restituição
  • “O prazo da locação pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que se fixar no instrumento. No silêncio das partes, deve-se concluir que o prazo é indeterminado”
  • Alguns autores consideram o prazo como um elemento complementar do contrato de locação
  • Lei 8.245
    • Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos

    • Arts. 47 e 56 (ler)

  • Art. 573,CC: A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Obrigações e Direitos do Locador

Art. 566. O locador é obrigado:

I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

• Art.22, Lei 8.245

Obrigações e Direitos do Locatário

Art. 569. O locatário é obrigado:

I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

• Art.23, Lei 8.245

Responsabilidade

• Locatário é responsável em casos de deterioração além da natural, quando esta ocorrer com culpa
  • Deterioração sem culpa: locatário pode pedir redução proporcional do aluguel
  • Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
• Uso indevido da coisa
  • Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
• Devolução ou pedido antes do prazo estipulado
  • Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
    • Locador: perdas e danos
    • Locatário: multa do contrato, não tem análise de perdas e danos
• Vícios e defeitos anteriores à locação
  • Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação

Características

• Pode se dar por prazo determinado ou indeterminado
  • Prazo determinado : contrato cessa de pleno direito com o fim do prazo
  • Possibilidade de prorrogação legal: Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
• Cláusula de vigência registrada
  • Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
  • O registro da cláusula de vigência do contrato gera sua eficácia real, ou seja, o prazo do contrato de locação torna-se oponível a eventual comprador da coisa
• Aluguel sanção
  • Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
    
• Transferência para herdeiros
  • Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
  • “Comprova que o contrato não tem natureza personalíssima ou intuitu personae no que se refere à questão sucessória. Nesse âmbito o contrato é considerado impessoal”

Observações: Lei 8.245

• Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
  • Cabe sublocação, desde haja consentimento expresso do locador
• Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
  • O locatário tem direito de preferência em eventual venda do imóvel
  • Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
• Art.59: Ação de despejo
• Art.62, p.u: Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
  • Purgação da mora limitada por prazo