Ações Locatícias

Ação de despejo (Lei 8.245)

• Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

  Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

• Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
• Valor da causa: Art.58, III
  • 12 vezes o valor do aluguel vigente 
• Ação de despejo por inadimplemento
• Fazer uma notificação extrajudicial quando o locatário não pagar o aluguel 
• Pedir os alugueis vencidos e os vincendos 
• Foro competente: o da situação do imóvel, salvo disposição contratual diversa 
• Havendo fiador e cumulando o pedido de despejo com pedido de cobrança, o fiador tem que figurar como Réu (litisconsórcio passivo) 
  • Com relação aos fiadores o pedido se restringe à cobrança 

  • Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

    I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

• Para liminar a lei exige uma caução de três vezes o valor do aluguel

  • Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

    § 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (…) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 

• Contestação
  • Locatário pode purgar a mora, evitando o despejo 
• As ações de despejo mais típicas são: 
  • Por falta de pagamento 
    • Pode ser do aluguel ou de seus acessórios 
  • Por denúncia vazia 
    • Também chamada de ação de despejo imotivada 
    • Possui regras específicas 
  • Por denúncia cheia (motivada)
    • Houve uma violação do contrato, um motivo que ensejou a ação de despejo
    • Ex: no prédio era proibido animais, essa proibição estava no contrato e o locatário adota um animal; locatário usa do imóvel para fim diferente do previsto no contrato 
  • Por temporada 
    • Contrato de locação que tem um prazo fixo (até 90 dias) 

Contratos de locação e a possibilidade de denúncia vazia do contrato

• Nos contratos de locação, o prazo é essencial, o que traz consequências para o locador e para o locatário
  • O locador é obrigado a respeitar o prazo (não poderá rescindir o contrato antes o prazo)
  • Já o inquilino poderá rescindir, desde que pague a multa prevista no contrato 
  • Residencial 
    • 1) Maior ou igual a 30 meses (2 anos e meio)
      • • Requisitos: Contrato escrito, prazo certo e determinado
        • Durante esse tempo, o locador não vai poder retirar o inquilino. Mas, após esse prazo, o locador poderá despejar o inquilino por denúncia vazia
      • O locador só poderá fazer denúncia vazia após o prazo maior ou igual a 30 meses, determinado em contrato 
    • 2) Menor que 30 meses, prazo indeterminado ou verbal 
      • O locador só poderá fazer a denúncia vazia (imotivada) após 5 anos de contrato 
  • Não residencial 
    • 1) Prazo indeterminado 
      • O locador precisa notificar o locatário para sair do imóvel e, após a notificação, terá 30 dias para entrar com a ação de despejo. Se não o fizer, o contrato volta a ser indeterminado 
      • O contrato se determina a partir da notificação 
    • 2) Prazo determinado
      • Ao final do prazo estabelecido, o contrato termina e a chave tem que ser entregue. Se a chave não for entregue, o locador tem 30 dias para entrar com ação de despejo. Caso não o faça, o contrato de torna indeterminado 
• De temporada 
  • Contrato até 90 dias 
  • Pode ser residencial ou não residencial 
  • Possibilidade de ação de despejo ao final do contrato com pedido de liminar para retirar o locatário 
  • Ultrapassado o prazo de 90 dias sem nenhuma providência do locador, o contrato se converte em contrato indeterminado (passará a seguir as regras dos contratos indeterminados residenciais ou não residenciais) 

• Decorrente do emprego 
  • Locação feita em razão do contrato de trabalho e a ele vinculado. Ou seja, com o fim do contrato de trabalho, o contrato de locação também é rescindido 
  • Valor da causa é de 3 meses do salário que é pago ao empregado 
  • Se o empregado é dispensado, a empresa pode entrar com uma ação de despejo com pedido liminar para retirada do locatário 

Ação de despejo por denúncia cheia 

• É possível pleitear ação de despejo por denúncia cheia quando houver algumas das hipóteses do Art.9

• Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

  I – por mútuo acordo;

  II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

  III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

  IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.

• Para contratos residenciais ou não residenciais 
• É preciso demonstrar qual foi a violação do contrato na petição inicial 
• O réu será citado para contestar ou para concordar com o pedido de despejo 
  • Se concordar, poderá pedir a permanência no imóvel pelo prazo de 6 meses 
• Instrução ampla (aplica-se o procedimento comum) 

Ação de despejo por denuncia vazia

• O locador poderá propor ação de despejo por denuncia vazia respeitando os prazos vistos acima 
  • Contratos residencias 
    • De 30 meses ou mais: após esse prazo 
    • Menor que 30 meses, de prazo indeterminado ou verbal: após 5 anos
• Após os prazos, o locador poderá fazer a denuncia vazia 
• Cabe pedido de liminar (ordem de despejo que será dada no início do processo)
  • Requisitos: Desde que o contrato não tenha fiador ou qualquer garantia 
  • Do contrário, o despejo só será dado ao final da ação 
• Prazo para purgar a mora: 15 dias 
  • Se tiverem duas ações de despejo em menos de 24 meses, na segunda ação o locatário não poderá mais purgar a mora e o despejo será concedido liminarmente 

Ação Renovatória 

• Intenção de proteger o ponto do empresário 
• Lei 8.245, Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  • § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  • No interregno de um ano, até 6 meses antes do término do contrato. Ou seja, nos primeiros 6 meses do último ano de vigência do contrato.

• Proposta
  • É preciso apresentar uma proposta de renovação, tendo como parâmetro o contrato vigente 
• Valor da causa: Art.58, III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
• O legislador entendeu que para a renovatória o empresário precisa exercer aquela atividade por, pelo menos, 3 anos 

• Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao  seguinte:

  I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

  II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

  III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

  IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

• Ação com objetivo de renovar o contrato de locação
• Só para as locações comerciais 
  • A lei usa a expressão: não residenciais 
• Renovação compulsória do contrato por mais 5 anos 
• Objetivo: estender o prazo de locação 
• Requisitos 
  1. Contrato escrito 
  2. Cláusula de prazo seja certa e determinada 
  3. 5 anos contínuos/ininterruptos de contrato 
  4. 3 anos na mesma atividade 
• Prazo: que, no quinto ano, a ação tem que ser proposta 6 meses antes do final do contrato 
• Inquilino tem que estar em dia com todas as obrigações contratuais 
• Inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel 
  • Importante averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, para dar ciência a terceiros da existência da locação e garantir o direito de preferência