Compilado prova 1- Prática Empresarial

Contrato Social

CC, Art. 997. A sociedade constitui-se mediante contrato escrito, particular ou público, que, além de cláusulas estipuladas pelas partes, mencionará:

I – nome, nacionalidade, estado civil, profissão e residência dos sócios, se pessoas naturais, e a firma ou a denominação, nacionalidade e sede dos sócios, se jurídicas;

II – denominação, objeto, sede e prazo da sociedade;

III – capital da sociedade, expresso em moeda corrente, podendo compreender qualquer espécie de bens, suscetíveis de avaliação pecuniária;

IV – a quota de cada sócio no capital social, e o modo de realizá-la;

V – as prestações a que se obriga o sócio, cuja contribuição consista em serviços;

VI – as pessoas naturais incumbidas da administração da sociedade, e seus poderes e atribuições;

VII – a participação de cada sócio nos lucros e nas perdas;

VIII – se os sócios respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações sociais.

Parágrafo único. É ineficaz em relação a terceiros qualquer pacto separado, contrário ao disposto no instrumento do contrato.

• As sociedades empresárias tem uma série de classificações
  • Sociedade de pessoas vs Sociedade de capital
  • Em regra, a sociedade limitada seria uma sociedade de pessoas e uma sociedade anônima seria uma sociedade de capital
  • A doutrina critica essa classificação, porque é possível que exista uma sociedade anônima que tenha a característica de pessoas (ex: s.a. fechada familiar) e uma sociedade limitada que tenha característica de capital (ex: contrato social dispõe sobre a livre negociação das cotas)

Cláusulas importantes de incluir em um contrato social

• Falecimento de sócio
  • Dispor no contrato social sobre o destino das cotas do sócio que falece é importante, pois pode evitar conflitos futuros
• Possibilidade de exclusão extrajudicial de sócio
  • Ex: Sócio remisso
• Exclusão de sócio por outros atos graves
  • O art.1030 traz várias hipóteses de exclusão de sócio
  • Mas é importante prever no contrato social a possibilidade de excluir sócio minoritário de forma extrajudicial
  • Incluir na cláusula os parâmetros para uma eventual exclusão
  • Art. 1.085. Ressalvado o disposto no art. 1.030, quando a maioria dos sócios, representativa de mais da metade do capital social, entender que um ou mais sócios estão pondo em risco a continuidade da empresa, em virtude de atos de inegável gravidade, poderá excluí-los da sociedade, mediante alteração do contrato social, desde que prevista neste a exclusão por justa causa.
  • No caso de exclusão de sócio majoritário, terá que ser feita de forma judicial
• Direito e forma de retirada do sócio
• Buy or Sell
  • Cláusula para eventuais divergências entre sócios, em que apura-se quanto a sociedade vale e um sócio compra do outro a parte respectiva
  • Ou o sócio compra a parte do outro ou vende sua parte

Uso Indevido de Marca e Nulidade de Marca

Revisão de conceitos

• Marca
  • Sinal visual que identifica o produto ou serviço do empresário no mercado
  • Lei 9279/96, Arts, 122, 124, XIX
    • • Art. 122. São suscetíveis de registro como marca os sinais distintivos visualmente perceptíveis, não compreendidos nas proibições legais.
    • Art. 124. Não são registráveis como marca: XIX – reprodução ou imitação, no todo ou em parte, ainda que com acréscimo, de marca alheia registrada, para distinguir ou certificar produto ou serviço idêntico, semelhante ou afim, suscetível de causar confusão ou associação com marca alheia;
• Trespasse
  • • CC, Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência.

      Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.

  • • O alienante não pode fazer concorrência com o adquirente
  • • Se o contrato for omisso quanto a concorrência, o alienante não poderá fazer concorrência com o adquirente pelo prazo de 5 anos
  • A Ação também seria ordinária com cumprimento de obrigação de não fazer 
• Concorrência desleal
  • • Lei 9.279/96, Arts. 195 e 209

      •   Art. 209. Fica ressalvado ao prejudicado o direito de haver perdas e danos em ressarcimento de prejuízos causados por atos de violação de direitos de propriedade industrial e atos de concorrência desleal não previstos nesta Lei, tendentes a prejudicar a reputação ou os negócios alheios, a criar confusão entre estabelecimentos comerciais, industriais ou prestadores de serviço, ou entre os produtos e serviços postos no comércio.

                § 1º Poderá o juiz, nos autos da própria ação, para evitar dano irreparável ou de difícil reparação, determinar liminarmente a sustação da violação ou de ato que a enseje, antes da citação do réu, mediante, caso julgue necessário, caução em dinheiro ou garantia fidejussória.

                § 2º Nos casos de reprodução ou de imitação flagrante de marca registrada, o juiz poderá determinar a apreensão de todas as mercadorias, produtos, objetos, embalagens, etiquetas e outros que contenham a marca falsificada ou imitada.

  • Concorrência desleal é crime, mas também tem consequências civis
  • No plano civil não se está restrito às condutas do Art.195

• • Ex: Situação em que uma pessoa está usando marca registrada por outro.
    • Nesse caso seria cabível uma ação ordinária visando o cumprimento de obrigação de não fazer com pedido de indenização pelo danos causados

• • Autor: titular da marca
    • • Se pessoas jurídicas, não esquecer de indicar quem é o administrador

• • Réu: pessoa que está violando o direito de marca

• • Juízo competente
    • Regra geral: foro de domicílio do Réu
    • É possível ajuizar no foro do local aonde a obrigação teria que ser cumprida. Mas, é um caso divergente

• • Narrar os fatos
    • Que o Autor tem a marca registrada, que foi registrada na data tal, que está dentro do decênio de proteção etc
    • Que o Réu está agindo com concorrência desleal, que está usando a marca registrada pelo autor de forma indevida etc

• • Demonstrar o direito
    • Concorrência desleal: Lei 9.279/96, Arts. 195 e 209, 210
    • Não é preciso que o dano já tenha ocorrido, pode ser uma ameaça de dano
    • Demonstrar requisitos de eventuais danos materiais, morais, lucros cessantes

• • Tutela antecipada
    • Requerer tutela antecipada visando o cumprimento da obrigação de não fazer
    • Art.300, 301 do CPC
    • Art.209 da Lei 9.279/96

• Pedidos
  • Deferimento da tutela antecipada
  • Citação do Réu
  • Procedência dos pedidos e confirmação da tutela
    • Confirmação da tutela, condenação do réu a reparar os danos morais e indenizar os danos materiais etc
  • Produção de provas
  • Condenação do Réu ao pagamento de custas e honorários
  • Valor da causa
  • OAB/ Assinatura

Nulidade de marca

• Nesse caso, nós temos duas marcas e um dos registros está viciado
• O Autor terá a marca registrada e o Réu também terá a marca registrada
• Lei 9.279/96, Arts. 165/175
  • Art. 165. É nulo o registro que for concedido em desacordo com as disposições desta Lei.
  • Art. 167. A declaração de nulidade produzirá efeito a partir da data do depósito do pedido.
• Nulidade
  • Administrativa (Arts.168/172)
    • 180 dias depois do registro é possível pedir a nulidade daquela marca administrativamente
    • INPI pode agir de ofício, como uma forma de retificar um erro seu
    • Vencido esse prazo não será mais possível, nem a parte interessada, nem ao INPI, declarar a nulidade da marca administrativamente
    • Art. 168. A nulidade do registro será declarada administrativamente quando tiver sido concedida com infringência do disposto nesta Lei.Art. 169. O processo de nulidade poderá ser instaurado de ofício ou mediante requerimento de qualquer pessoa com legítimo interesse, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da data da expedição do certificado de registro. Art. 170. O titular será intimado para se manifestar no prazo de 60 (sessenta) dias. Art. 171. Decorrido o prazo fixado no artigo anterior, mesmo que não apresentada a manifestação, o processo será decidido pelo Presidente do INPI, encerrando-se a instância administrativa. Art. 172. O processo de nulidade prosseguirá ainda que extinto o registro.
  • Judicial (Arts. 173/175)
    • O prazo judicial é de 5 anos, mas também corre a partir da concessão do registro
    • Não é requisito da ação judicial ter ocorrido o processo administrativo
    • Art. 173. A ação de nulidade poderá ser proposta pelo INPI ou por qualquer pessoa com legítimo interesse.Parágrafo único. O juiz poderá, nos autos da ação de nulidade, determinar liminarmente a suspensão dos efeitos do registro e do uso da marca, atendidos os requisitos processuais próprios. Art. 174. Prescreve em 5 (cinco) anos a ação para declarar a nulidade do registro, contados da data da sua concessão. Art. 175. A ação de nulidade do registro será ajuizada no foro da justiça federal e o INPI, quando não for autor, intervirá no feito. § 1º O prazo para resposta do réu titular do registro será de 60 (sessenta) dias. § 2º Transitada em julgado a decisão da ação de nulidade, o INPI publicará anotação, para ciência de terceiros.

• Petição inicial
  • Demonstrar os fatos
  • Juntar os dois registros, mostrando que o do Autor é mais antigo
  • INPI também pode ser Autor nessa ação, visando a corrigir um erro seu
  • Quando ele não for autor, o INPI terá que ser intimado
  • Há uma parte da doutrina e da jurisprudência que admite que o INPI possa ser Réu nesta ação
  • Essa ação sempre tem que ser ajuizada perante a Justiça Federal, sendo o INPI parte ou não, porque este sempre será chamado a intervir no feito
• Pedidos
  • • A nulidade da marca
  • • Intimação do INPI
  • Tutela cautelar: suspender os efeitos do registro para que o Réu se abstenha do uso da marca até decisão final

Ação de Responsabilidade do Administrador

• Pode se fundar em um ato ultra vires ou não, pode ser fundada, também, em uma omissão ou ato que causou prejuízo para a sociedade

• Lei 6.404/76, Arts. 153/159

  • Art. 159. Compete à companhia, mediante prévia deliberação da assembléia-geral, a ação de responsabilidade civil contra o administrador, pelos prejuízos causados ao seu patrimônio.

            § 1º A deliberação poderá ser tomada em assembléia-geral ordinária e, se prevista na ordem do dia, ou for conseqüência direta de assunto nela incluído, em assembléia-geral extraordinária.

            § 2º O administrador ou administradores contra os quais deva ser proposta ação ficarão impedidos e deverão ser substituídos na mesma assembléia.

            § 3º Qualquer acionista poderá promover a ação, se não for proposta no prazo de 3 (três) meses da deliberação da assembléia-geral.

            § 4º Se a assembléia deliberar não promover a ação, poderá ela ser proposta por acionistas que representem 5% (cinco por cento), pelo menos, do capital social.

            § 5° Os resultados da ação promovida por acionista deferem-se à companhia, mas esta deverá indenizá-lo, até o limite daqueles resultados, de todas as despesas em que tiver incorrido, inclusive correção monetária e juros dos dispêndios realizados.

            § 6° O juiz poderá reconhecer a exclusão da responsabilidade do administrador, se convencido de que este agiu de boa-fé e visando ao interesse da companhia.

            § 7º A ação prevista neste artigo não exclui a que couber ao acionista ou terceiro diretamente prejudicado por ato de administrador.

• • A obrigação do administrador é de meio ou de fim?
    • De meio, pois, mesmo agindo da melhor forma possível, não é possível garantir o resultado

• • Art. 158. O administrador não é pessoalmente responsável pelas obrigações que contrair em nome da sociedade e em virtude de ato regular de gestão; responde, porém, civilmente, pelos prejuízos que causar, quando proceder
    • I – dentro de suas atribuições ou poderes, com culpa ou dolo;
    • II – com violação da lei ou do estatuto.
    • Então, agindo com culpa ou dolo, o administrador poderá ser responsabilizado
    • Mas, qual o pressuposto para essa ação: assembléia prévia
      • Art. 159. Compete à companhia, mediante prévia deliberação da assembléia-geral, a ação de responsabilidade civil contra o administrador, pelos prejuízos causados ao seu patrimônio.
      • § 1º A deliberação poderá ser tomada em assembléia-geral ordinária e, se prevista na ordem do dia, ou for conseqüência direta de assunto nela incluído, em assembléia-geral extraordinária.

• • Resp. 1349233/SP
    • EMENTADIREITO EMPRESARIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. SOCIEDADE ANÔNIMA. DIRETORIA. ATOS PRATICADOS COM EXCESSO DE PODER E FORA DO OBJETO SOCIAL DA COMPANHIA (ATOS ULTRA VIRES). RESPONSABILIDADE INTERNA CORPORIS DO ADMINISTRADOR. RETORNO FINANCEIRO À COMPANHIA NÃO DEMONSTRADO. ÔNUS QUE CABIA AO DIRETOR QUE EXORBITOU DE SEUS PODERES. ATOS DE MÁ GESTÃO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA. OBRIGAÇÃO DE MEIO. DEVER DE DILIGÊNCIA. COMPROVAÇÃO DE DOLO E CULPA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RESSALVAS DO RELATOR. 1. As limitações estatutárias ao exercício da diretoria, em princípio, são, de fato, matéria interna corporis , inoponíveis a terceiros de boa-fé que com a sociedade venham a contratar. E, em linha de princípio, tem-se reconhecido que a pessoa jurídica se obriga perante terceiros de boa-fé por atos praticados por seus administradores com excesso de poder. Precedentes. 2. Nesse passo, é consequência lógica da responsabilidade externa corporis da companhia para com terceiros contratantes a responsabilidade interna corporis do administrador perante a companhia, em relação às obrigações contraídas com excesso de poder ou desvio do objeto social. 3. Os atos praticados com excesso de poder ou desvio estatutário não guardam relação com a problemática da eficiência da gestão, mas sim com o alcance do poder de representação e, por consequência, com os limites e possibilidades de submissão da pessoa jurídica – externa e internamente. Com efeito, se no âmbito externo os vícios de representação podem não ser aptos a desobrigar a companhia para com terceiros – isso por apreço à boa-fé, aparência e tráfego empresarial -, no âmbito interno fazem romper o nexo de imputação do ato à sociedade empresarial. Internamente, a pessoa jurídica não se obriga por ele, exatamente porque manifestado por quem não detinha poderes para tanto. Não são imputáveis à sociedade exatamente porque o são ao administrador que exorbitou dos seus poderes. 4. Portanto, para além dos danos reflexos eventualmente experimentados pela companhia, também responde o diretor perante ela pelas próprias obrigações contraídas com excesso de poder ou fora do objeto social da sociedade. 5. Se a regra é que o administrador se obriga pessoalmente frente a companhia pelos valores despendidos com excesso de poder, quem excepciona essa regra é que deve suportar o ônus de provar o benefício, para que se possa cogitar de compensação entre a obrigação de indenizar e o suposto proveito econômico, se não for possível simplesmente desfazer o ato exorbitante. Vale dizer, com base no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, eventuais acréscimos patrimoniais à pessoa jurídica constituem fatos modificativos ou extintivos do direito do autor, os quais devem ser provados pelo réu (art. 333, inciso II, CPC). 6. Assim, no âmbito societário, o diretor que exorbita de seus poderes age por conta e risco, de modo que, se porventura os benefícios experimentados pela empresa forem de difícil ou impossível mensuração, haverá ele de responder integralmente pelo ato, sem possibilidade de eventual “compensação”. No caso em apreço, e especificamente quanto aos contratos de patrocínio da SPFW e os celebrados com a Campari Itália S.P.A., as instâncias ordinárias não reconheceram nenhum retorno para a companhia, seja patrimonial, seja marcário. Tal conclusão não se desfaz sem reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 7. Entendimento da douta maioria quanto aos contratos de publicidade celebrados com África São Paulo Ltda. e 3P Comunicações Ltda. (notas taquigráficas): atos de que resultaram bom proveito para a companhia. Incidência do art. 159, § 6o, da Lei n. 6.404/1976: “O juiz poderá reconhecer a exclusão da responsabilidade do administrador, se convencido de que este agiu de boa-fé e visando ao interesse da companhia”. É possível reconhecer que a publicidade em rede aberta de televisão favorece a exposição da marca. Ausência de prejuízo à companhia. Interpretação do art. 158 da LSA, invocado no recurso especial e prequestionado. Ressalva do ponto de vista do relator: é incabível a aplicação do art. 159, § 6o, da Lei n. 6.404/1976, à falta de prequestionamento, não sendo o caso de fazer incidir o art. 257 do RISTJ, com aplicação do direito à espécie. Quanto aos referidos contratos de publicidade, já existia limitação decorrente do acordo de acionistas de conhecimento de todos. Excesso de poder reconhecido. Exegese do art. 118, § 1o, da LSA e do art. 1.154, caput, do Código Civil de 2002. 8. Tendo o acórdão recorrido assentado peremptoriamente que as festas promovidas pelo diretor em nome da companhia eram estranhas ao objeto social, tal conclusão não se desfaz sem reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. 9. Por atos praticados nos limites dos poderes estatutários, o administrador assume uma responsabilidade de meio e não de resultado, de modo que somente os prejuízos causados por culpa ou dolo devem ser suportados por ele. Daí por que, em regra, erros de avaliação para atingir as metas sociais não geram responsabilidade civil do administrador perante a companhia, se não ficar demonstrada a falta de diligência que dele se esperava (art. 153 da LSA). 10. Não obstante essa construção, no caso em exame, segundo apuraram as instâncias ordinárias, não se trata simplesmente de uma gestão infrutuosa – o que seria tolerável no âmbito da responsabilidade civil -, caso não demonstrada a falta de diligência do administrador. Segundo se apurou, tratou-se de gastos com nítidos traços de fraude, como despesas em duplicidade, hospedagens simultâneas em mais de uma cidade, notas fiscais servis a encobrir despesas particulares próprias, de parentes e outros. Incidência, no particular, da Súmula 7/STJ. 11. Recurso especial parcialmente provido

• É basicamente uma ação de cobrança, mas tem um procedimento prévio particular

Ações Locatícias

Ação de despejo (Lei 8.245)

• Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

  Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

• Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
• Valor da causa: Art.58, III
  • 12 vezes o valor do aluguel vigente

• Ação de despejo por inadimplemento

• Fazer uma notificação extrajudicial quando o locatário não pagar o aluguel

• Pedir os alugueis vencidos e os vincendos

• Foro competente: o da situação do imóvel, salvo disposição contratual diversa

• Havendo fiador e cumulando o pedido de despejo com pedido de cobrança, o fiador tem que figurar como Réu (litisconsórcio passivo)
  • Com relação aos fiadores o pedido se restringe à cobrança

  • Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

    I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

• Para liminar a lei exige uma caução de três vezes o valor do aluguel

  • Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

    § 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (…) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 

• Contestação
  • Locatário pode purgar a mora, evitando o despejo
• As ações de despejo mais típicas são:
  • Por falta de pagamento
    • Pode ser do aluguel ou de seus acessórios
  • Por denúncia vazia
    • Também chamada de ação de despejo imotivada
    • Possui regras específicas
  • Por denúncia cheia (motivada)
    • • Houve uma violação do contrato, um motivo que ensejou a ação de despejo
    • Ex: no prédio era proibido animais, essa proibição estava no contrato e o locatário adota um animal; locatário usa do imóvel para fim diferente do previsto no contrato
  • Por temporada
    • Contrato de locação que tem um prazo fixo (até 90 dias)

Contratos de locação e a possibilidade de denúncia vazia do contrato

• • Nos contratos de locação, o prazo é essencial, o que traz consequências para o locador e para o locatário
    • O locador é obrigado a respeitar o prazo (não poderá rescindir o contrato antes o prazo)
    • Já o inquilino poderá rescindir, desde que pague a multa prevista no contrato
    • Residencial
      • 1) Maior ou igual a 30 meses (2 anos e meio)
        • • • Requisitos: Contrato escrito, prazo certo e determinado
          • Durante esse tempo, o locador não vai poder retirar o inquilino. Mas, após esse prazo, o locador poderá despejar o inquilino por denúncia vazia
        • O locador só poderá fazer denúncia vazia após o prazo maior ou igual a 30 meses, determinado em contrato
      • 2) Menor que 30 meses, prazo indeterminado ou verbal
        • O locador só poderá fazer a denúncia vazia (imotivada) após 5 anos de contrato
    • Não residencial
      • 1) Prazo indeterminado
        • O locador precisa notificar o locatário para sair do imóvel e, após a notificação, terá 30 dias para entrar com a ação de despejo. Se não o fizer, o contrato volta a ser indeterminado
        • O contrato se determina a partir da notificação
      • 2) Prazo determinado
        • Ao final do prazo estabelecido, o contrato termina e a chave tem que ser entregue. Se a chave não for entregue, o locador tem 30 dias para entrar com ação de despejo. Caso não o faça, o contrato de torna indeterminado

• De temporada
  • Contrato até 90 dias
  • Pode ser residencial ou não residencial
  • Possibilidade de ação de despejo ao final do contrato com pedido de liminar para retirar o locatário
  • Ultrapassado o prazo de 90 dias sem nenhuma providência do locador, o contrato se converte em contrato indeterminado (passará a seguir as regras dos contratos indeterminados residenciais ou não residenciais)
• Decorrente do emprego
  • • Locação feita em razão do contrato de trabalho e a ele vinculado. Ou seja, com o fim do contrato de trabalho, o contrato de locação também é rescindido
  • • Valor da causa é de 3 meses do salário que é pago ao empregado
  • Se o empregado é dispensado, a empresa pode entrar com uma ação de despejo com pedido liminar para retirada do locatário

Ação de despejo por denúncia cheia

• É possível pleitear ação de despejo por denúncia cheia quando houver algumas das hipóteses do Art.9

• Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

  I – por mútuo acordo;

  II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

  III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

  IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.

• Para contratos residenciais ou não residenciais
• É preciso demonstrar qual foi a violação do contrato na petição inicial
• O réu será citado para contestar ou para concordar com o pedido de despejo
  • Se concordar, poderá pedir a permanência no imóvel pelo prazo de 6 meses
• Instrução ampla (aplica-se o procedimento comum)

Ação de despejo por denuncia vazia

• • O locador poderá propor ação de despejo por denuncia vazia respeitando os prazos vistos acima
    • Contratos residencias
      • De 30 meses ou mais: após esse prazo
      • Menor que 30 meses, de prazo indeterminado ou verbal: após 5 anos

• • Após os prazos, o locador poderá fazer a denuncia vazia

• • Cabe pedido de liminar (ordem de despejo que será dada no início do processo)
    • Requisitos: Desde que o contrato não tenha fiador ou qualquer garantia
    • Do contrário, o despejo só será dado ao final da ação

• Prazo para purgar a mora: 15 dias
  • Se tiverem duas ações de despejo em menos de 24 meses, na segunda ação o locatário não poderá mais purgar a mora e o despejo será concedido liminarmente

Ação Renovatória

• Intenção de proteger o ponto do empresário
• Lei 8.245, Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  • § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  • No interregno de um ano, até 6 meses antes do término do contrato. Ou seja, nos primeiros 6 meses do último ano de vigência do contrato.

• Proposta
  • É preciso apresentar uma proposta de renovação, tendo como parâmetro o contrato vigente
• Valor da causa: Art.58, III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
• O legislador entendeu que para a renovatória o empresário precisa exercer aquela atividade por, pelo menos, 3 anos

• Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao  seguinte:

  I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

  II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

  III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

  IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

• Ação com objetivo de renovar o contrato de locação
• Só para as locações comerciais
  • A lei usa a expressão: não residenciais

• Renovação compulsória do contrato por mais 5 anos
• Objetivo: estender o prazo de locação
• Requisitos
  1. Contrato escrito
  2. Cláusula de prazo seja certa e determinada
  3. 5 anos contínuos/ininterruptos de contrato
  4. 3 anos na mesma atividade

• Prazo: que, no quinto ano, a ação tem que ser proposta 6 meses antes do final do contrato
• Inquilino tem que estar em dia com todas as obrigações contratuais
• Inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel
  • Importante averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, para dar ciência a terceiros da existência da locação e garantir o direito de preferência